Квартира.

1. Местоположение.

Данный параметр складывается из престижности района, его удаленности от центра города, а также расположения квартиры внутри района. Традиционно считается, что чем ближе к центру города – тем лучше, однако это общее правило, из которого существует масса исключений. Влияет на цену и экологическая ситуация в районе, и контингент его жителей, и развитость инфраструктуры. Самым дорогими и престижными местами в Бобруйске считаются площадь Ленина, ул.Минская возле Белой Церкви, район Дома связи, Минской бани. Самые дешевые квартиры на Форштадте, Тепличном, в Киселевичах.

Степень развитости инфраструктуры района (наличие детских садов, школ, магазинов и т. п.) особенно значима для семейных покупателей.

2. Тип дома.

Самыми непрестижными считаются дома, в которых частично отсутствуют удобства: паровое отопление, привозной баллонный газ или туалет на улице. Наличие газовой колонки встречается уже редко, но также снижает стоимость. Как правило, это 1-2-этажные дома в районе Центрального рынка, Детского парка, станции Березина.

Чуть выше котируются 4-5-этажные дома “хрущёвской” застройки – 60-х гг. Проходные комнаты, совмещённые санузлы и маленькие кухни (5-6 метров) делают такие здания совершенно непривлекательными для современного требовательного покупателя. Однако и на подобное жилье держится определенный спрос, поскольку хрущевки в Бобруйске находятся недалеко от центра, Городского парка, окружены зеленью, к тому же стоимость квадратного метра площади в них сравнительно невысока.

“Брежневская” застройка – 71-74-е гг. Отличительная черта – панельные стены, кухня 6 метров, раздельные комнаты и санузел. Много таких домов по ул. Минской, Лынькова, Ульяновской, Гагарина, Орджоникидзе, Ленина.

Панельные сооружения середины 70?х-начала 90?х годов можно считать домами улучшенной планировки по сравнению с хрущевками и брежневками. Общая и жилая площадь в таких квартирах больше, кухня 8,5-9 метров, санузел и комнаты раздельные, а потому покупательский спрос на них довольно устойчивый. Это весь 5-й и 6-й микрорайоны, часть Даманского, ДОКа, Западного, Авиагородка и единичные дома в центре.

Сталинские дома (1937-1953 гг.) - с огромными комнатами, высокими потолками - становятся особенно привлекательными после капитального ремонта. Их можно найти на площади Ленина, ул.Социалистической, Минской.

3. Планировка и метраж.

Высокую оценку получают большие квадратные изолированные комнаты, причем желательно, чтобы их окна смотрели в разные стороны (распашные комнаты). Кстати, вариант, когда окна выходят на север, считается практически самым худшим, а юг предпочтительнее востока и запада. Наличие просторного квадратного холла и высоких потолков (от 2,7 до 3,2 м), естественно, увеличивает цену жилья. Совмещенный санузел, сидячая ванна, маленькая кухня (меньше 6 м) и отсутствие прихожей — существенные минусы жилища. Отсутствие балкона или лоджии тоже снижает его стоимость.

Следующий элемент ценообразования – площадь. Чем больше в квартире квадратных метров, тем она дороже. Общая площадь квартиры включает в себя жилую площадь (т.е. суммарную площадь комнат), площади кухни, санузла, коридоров, встроенных шкафов, кладовок и др. Площадь балконов-лоджий, как правило, в общую площадь квартиры не входит, но их наличие для покупателей очень существенно.

Однако, однокомнатные квартиры в пересчете на метры стоят дороже (при прочих равных условиях, конечно), чем 3-4-комнатные. Объяснение простое – чем меньше объект (и, соответственно, он дешевле "целиком"), тем большему количеству покупателей он по карману. На самые экономные варианты всегда больше желающих. Этим и объясняется невысокая ликвидность 3-4-комнатных квартир, которые в последее время часто становятся обременительными по оплате коммунальных услуг.

4. Этаж и этажность.

Цена квартиры зависит от этажа, на котором она расположена, и от этажности здания. Надо сказать, почти все люди бракуют помещения, размещенные на первом и последнем этажах домов. Поэтому даже в новостройках жилье на самом нижнем и самом верхнем этажах стоит дешевле. В старых домах цена на недвижимость на первом этаже существенно ниже того же показателя в отношении аналогичной квартиры на любом другом этаже, кроме последнего (на это также влияет сопутствующее первому этажу поголовное отсутствие балконов). Верхний этаж все-таки предпочтительнее первого, особенно в новых зданиях, где под крышу часто выносят коммуникации (так называемый техэтаж), и, следовательно, последний продаваемый жилой этаж является фактически предпоследним. Традиционно лучшими считаются 2-3-4-й этажи.

5. Состояние квартиры.

Одно дело, когда квартира уже готова к проживанию, и совсем другое – если для приведения в жилое состояние требуются значительные деньги и время. Самым тяжелым вариантом тут являются квартиры, в которых раньше жили алкоголики и прочие асоциальные граждане – на риэлтерском сленге такое состояние называется "убитым". Наличие или отсутствие в квартире косметического ремонта не влияет сильно на её стоимость, поскольку покупатель, как правило, перед заселением делает ремонт в соответствии со своими конкретными нуждами и собственным вкусом. А вот на квартиру, в которой капитальный ремонт обязателен, могут сделать «скидку» порой в несколько тысяч долларов. Для приведения в порядок жилища, залитого соседями или пережившего пожар, нужны немалые капиталовложения, поскольку фактически комнаты необходимо будет очищать от испорченной отделки, перестилать в них полы и т. п.

Что касается евроремонта, то о его целесообразности надо говорить исходя из конкретной ситуации. Максимальная выгода от вложений в ремонт обычно составляет 50 %. Таким образом, вложив в ремонт 40 тыс.$, максимум 20 тыс.$ из них продавец получит обратно при продаже квартиры. Как правило, этот процент еще меньше (20-30 %). Надо сказать, что необходимость вложений напрямую зависит от категории дома и престижности района. Равно как и от категории потенциальных покупателей: крупные затраты хороши в престижных домах, в центре. Там действительно евроремонт окупится. В спальных же районах люди приобретают жилье по значительно более низким ценам, поэтому и ремонт не будет столь затратным.

6. Юридический вопрос .

Свободная юридически и физически квартира привлекает покупателя больше, а значит, и стоить может дороже, нежели та, которую продают по принципу альтернативы (то есть прежде чем продать свою квартиру, покупателю необходимо приобрести другую и въехать в нее). Сделка в этом случае затягивается, продавец в итоге может и вовсе отказаться. Так что "чистые" квартиры стоят минимум на 10% дороже, чем в точности такие же, но обремененные необходимостью тянуть "цепочки".

Важной для будущего домохозяина является и история приобретаемой квартиры. Если она недавно приватизирована или речь идет о новостройке, то покупатель предпочтет её той, которая успела обрасти историей (то есть неоднократно переходила из рук в руки, в том числе по наследству).

Наличие телефона, домофона, кабельного телевидения и т.п. значительно на цену не влияют.

Также объектом купли-продажи может быть изолированная комната (или комнаты) в квартире или доля квартиры. В этом случае чуть ли не основным ценообразующим фактором является количество соседей, их статус и отношение к новым жильцам.

Частный дом.

Применительно к частным домам основными ценообразующими факторами являются:

1. Местоположение – аналогично квартире.

2. Планировка и метраж – аналогично квартире.

3. Материал стен –

самый дешёвый – шлакобетонный,

чуть подороже - деревянный (каких большинство),

блочный – дороже деревянного, но редко встречается,

и самый дорогой – кирпичный.

Также дом может быть комбинированным – деревянный, обложенный кирпичом, или шлаковый с блочной пристройкой.

4. Год постройки и состояние – дома, построенные до ВОВ и не ремонтируемые с тех пор капитально, как правило уже непригодны для жилья.

5. Наличие коммуникаций – центральная канализация, туалет, ванная (или душ) в доме – увеличивает стоимость на 15-20%. Газовое отопление обходится дороже печного, но повышает цену дома на 20-30%.

6. Размер земельного участка и наличие хозяйственных построек на нём – нормальным для обслуживания жилого дома считается участок 6-10 соток, где можно разместить и гараж, и баню, и сарай, и др.

7. В отличие от квартир, где предпочтительным является свободная физически квартира, в частном доме приветствуется постоянное проживание хозяина, протапливание его и уход за домом и участком.

Земельный участок с начатым строительством дома также может быть объектом купли-продажи. Ценоопределяющим фактором здесь является, в первую очередь, количество соток земли, затем уже местоположение и наличие коммуникаций.

Как Вы видите, факторов множество, поэтому учесть их все под силу только специалисту! 

Если Вас интересует стоимость Вашей недвижимости, просто позвоните по тел. +375-29-994-10-00 и расскажите об объекте. Предварительную оценку Вы услышите сразу, а более точную стоимость мы можем озвучить только после осмотра.

Звоните, все консультации у нас – бесплатные!